新葡萄京官网南京在售酒店式公寓已超40家,收租

日期:2019-11-25编辑作者:经济研究

“精装SOHO引领投资热潮”,“低总价高回报”,“宜居宜商宜投资,3年返利21%”……在商业办公市场上,40年产权的小面积公寓常常被包装成理财投资类产品进行出售。不过,近年来,曾经较受投资客青睐的小公寓,却遭遇着销售差、转手难、房价难涨的困境。

近日,金陵晚报记者独家调研河西一高端酒店式公寓7折卖房依旧零成交的稿件引起巨大关注。金陵晚报记者在近期调查发现,初步统计,南京在售的酒店式公寓已经达到41家,而在供应量不断增加的情况下,越来越多的酒店式公寓项目陷入滞销窘境。

那些年,他们一起追的房子

库存高

去年新增11家酒店式公寓

那些年,房地产投资者见证了楼市沉浮。

新房销售普遍不理想

去年南京共有28家酒店式公寓楼盘上市,其中纯新盘达到11家。而这11家里河西楼盘的比例最高,升龙汇金中心、金奥费尔蒙公寓、金润国际广场、中海凤凰熙岸、德基世界贸易中心,都在去年推出了酒店式公寓产品。而今年河西酒店式公寓上市量依然不小,首创立方、南京涵碧楼均计划推出酒店式公寓产品。

那些年,他们获得了戏剧性的财富增长。

南京网上房地产数据显示,目前,全市的办公类商品房可售面积约182.1万平米,今年以来成交面积仅16.9万平米。

金陵晚报记者初步统计发现,目前南京在售的酒店式公寓已经达到41家。而其中八成以上的酒店式公寓是商业性质,65年或者70年住宅性质的公寓产品并不多。

“留守”的他们在干什么?“撤离”的他们去了哪里?

2015年南京市的办公类商品房成交面积为74.3万平米,若按照去年的去化速度,目前南京市办公类商品房的库存去化周期需要2年多的时间。而住宅类商品目前3.9万套的库存量,去化周期仅4个月。

住宅性质的酒店式公寓产品城中板块最多,其中菲呢克斯国际公寓、苏宁雅悦、都市羲和等公寓都是住宅性质。而江宁水晶蓝湾的精装公寓也是住宅性质。

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“公寓产品确实很难卖,即使河西这样目前楼市火爆,房价比较高的区域,其公寓产品销量相比住宅也很不理想。”南京王祥房产经纪有限公司总经理王祥告诉记者。

买房人坦言投资回报率低

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另外,记者了解到,在高库存下,弘阳时代中心、复地宴南都、中南世纪雅苑、九霄梦天地等不少楼盘都有加推公寓产品,这将进一步加大办公类商品房的库存量。

虽然南京酒店式公寓项目供应充足,但是市场上愿意购买酒店式公寓的买房人却不多。金陵晚报记者在多个楼盘的售楼处采访发现,不少南京人对于酒店式公寓采取观望的态度。

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针对高企的商办库存,上周出台的宁十七条中也强调南京将逐步有序缓解商办库存压力。

“这边地段还可以,但就是单价太高了。如果买了投资,最主要的还是靠租金赚钱,这几年公寓的价格明显涨不过住宅。现在就算新街口的公寓,能租到3000元/月就很不错了,50㎡的一年也就租36000元。这个租金收益和100多万元的房价相比,基本不赚钱,还不如买理财产品赚钱。”市民陈先生表示,自己原本想买一套新街口附近的小公寓投资,但发现房价实在太高了,算一笔账发现,不值得出手。

楼市调控的作用持续发酵。与寡淡的市场成交相互呼应的是,上海房地产市场中巨幅缩水的投资需求。数据统计显示,全市范围内投资客的比例约为3.4%,而去年同期水平则为7.5%,足足下降了120%。

税费高

“我现在就到处看看,价格高就不买,如果真的有价格很低的、投资回报率比较高的,我会出手。”陈先生说道。抛却投资实际回报因素不提,酒店式公寓的高额交易税费和首付也是投资客不愿意出手的重要原因。在商业办公用地上建设的酒店式公寓,属于非住宅类,交易时契税按照房款3%缴纳,首付需要五成,而且贷款利率要上浮10%,比住宅要高。

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二手房市场转手更难

多个酒店式公寓陷入滞销境地

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相比新房市场,公寓产品的投资缺陷在二手房市场中显得更为明显。在二手房转卖中,此类房源脱手要比住宅难得多。南京网上房地产数据显示,2016年以来,南京办公类二手房的成交套数仅有157套。

一边是井喷的公寓上市量,一边是日益萎缩的买房需求,在这样的博弈下,南京的酒店式公寓出现了供大于求的现状,多个项目陷入滞销境地。

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记者发现,不少公寓楼本身二手公寓挂牌量就很少。位于夫子庙附近的精锐SOHO,在周边的二手房门店中几乎少有挂牌的房源。一位中介告诉记者,40年公寓属于非住宅,一套小公寓总价没有多高,但在转卖时却需要付出较高的税费成本,需交纳契税3%,个税差额的20%,营业税5.6%,加上土地增值税等,税费总共要交到差额的55%。

南京市网上房地产显示,六合的金牛湖度假中心酒店式公寓精装15000元/㎡,成交比例仅有6.40%;河西的金润国际广场毛坯房源均价28000元/㎡,精装房源30000-31000元/㎡,成交比例仅有9.04%;城中的菲呢克斯国际公寓特价房22000元/㎡起售,成交比例仅有29.66%;太平南路的中城国际广场16800元/㎡起售,成交比例仅有5.39%。

投资客淡出上海的二手住宅市场的现象在各大区域都有体现。在杨浦新江湾城、闸北大宁、虹口凉城等9个板块中,近期入市的二手住宅买家均未有纯粹的投资客身影。投资客素来被称作为“专业买家”,他们在市场上的缺席,折射出当下购房群体对后市的预期正在发生微妙的变化。

“除了税费以外,公寓只有40年产权,转手后可使用的土地年限就更短,这是公寓产品自身的一个缺陷。另外,在二手房买卖中,买家也能够切实感受到,楼栋里住户商户混杂,整体居住环境以及物业服务都一般,影响后期的投资回报率。”中广置业的一位中介人士告诉记者。

目前南京市场上酒店式公寓成交比例普遍不高,大部分都在五成以下,而成交比例较高的酒店式公寓有浦口的东方万汇城,均价9600元/㎡,已成交74.78。另外,城中板块的都市羲和,均价47000元/㎡,已经成交75.75%。

炒房客还有多少?

业内观点

酒店式公寓会越来越难卖

浦东新区的陆家嘴板块,不仅商业机构密集,也曾是买家们争先进入的投资性地区。21世纪不动产浦东南路店高级经理田燕还记得,2009年楼市鼎盛时期,投资客纷至沓来的火爆场面,“在2009年投资客最疯狂的时候,门店成交的案子里面,投资客占比在三成以上。那时候滨江房源很是热火,中介光接电话和带看都忙不过来。”

投资客偏爱住宅

面对南京处于高位的酒店式公寓存量,今后南京的酒店式公寓市场走势会如何?会不会迎来春天?对此,专家分析认为很难,“酒店式公寓在南京越来越难有前途,会越来越难卖。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说道。

然而两年后的现在,情况已经有了很大的改变。田燕发现,近半年来投资客上门或来电的频率是越来越低了,“一个月连一单投资客的生意也没有,最近的一次还是三个月之前,一个路过的客人询问小户型投资的事情。”

公寓收益基本靠租金

“南京40年办公性质的酒店式公寓去化难度较大。首先,作为投资产品,贷款首付要求高,利率也高,且投资回报率有限。第二,办公类酒店式公寓产品转让成本,税费都高于住宅,在有大量小户型住宅产品可以投资的前提下,自然此类酒店式公寓销售难度大。”南京同策咨询机构副总经理杨锐说道。

陆家嘴板块的一个中介门店,就能折射目前楼市中日益显现的一大现象——在楼市调控收紧的同时,市场中投资需求正在剧烈萎缩。以田燕所在的门店为例,投资客数量从过去业务量的30%,下降到现在的不足5%。

被冠为投资类产品的公寓,目前究竟有怎么样的投资价值?记者了解到,目前市场很多公寓产品的房价涨幅远不及客户的期望值。河西万达广场公寓在2012年出售时价格在15000-16000元/平米,而目前二手房挂牌价仅在17000-18000元/平米。江北东方万汇城的一位业主也告诉记者,因为急需资金周转考虑卖房,他当年买房的价格在9000多元/平米,现在挂牌价10000多元/平米,挂牌一个多月的时间,还没有卖出去。

“早期的时候市场不错,大量的开发商涌入酒店式公寓市场开发,现如今已经是供大于求。而此前,不少拿到混合地块的开发商,由于实力不够很难运营商业或者办公地块,而将商业地块全部盖酒店式公寓,以求快速回笼资金,从这两年来看,不少混合地块酒店式公寓供应很大。”张辉分析,随着市场供需改变,没有价格优势的酒店式公寓将会是死路一条,降价促销是最好的去库存手段。 □金陵晚报记者 张楠

类似陆家嘴板块这样的区域,素来受到高端买家的青睐,都因缺乏购买力而不得不面临惨淡的楼市成交。事实上,在上海范围内,投资客数量的缩水更为明显。目前全市范围内投资客的占比已不足4%。

“市场上的酒店式公寓基本上靠租金养活的,地段还不错的精装公寓,一年的租金回报能达到5%-7%,比不少住宅租金要高。”王祥告诉记者。

在改善、刚需、投资的三大类购房目的中,今年的投资购房套数占比下降得十分明显。进入10月后投资需求已经下降至4%以下,与此对应的是刚需和改善型均分别保持在40%和50%以上。根据21世纪不动产上海区域市场中心对旗下近300家门店10月份的二手房成交数据进行的统计显示,目前全市范围内投资客的比例约为3.4%,比去年同期低4.1%。

他还表示,短期内公寓库存以及销售情况很难改变。一方面南京人在观念上对公寓类投资产品接受度不高。另一方面,目前住宅房价涨幅较大回报率高,投资客基本都转向了住宅投资。如果后期住宅房价涨幅不理想或者下跌的话,酒店式公寓产品的销量预计会有所好转,毕竟公寓产品购入总价低,投资客可以享受到较高的出租回报率。

“市场好和不好的时候,投资客的比例会有很大变化,因此也可以说,投资客数量是反映楼市兴衰的晴雨表。” 21世纪不动产分析师罗寅申表示,“投资客是最能够代表市场预期的,市场好的时候,他们会快速入市;一旦市场预期转向,他们往往是反应最迅速的一波人。”

“2009年是有些过火了,陆家嘴当时整个板块的纯投资比例要到四五成,而全市比例是10%上下。今年又实在爆冷,全年来说仅1月投资比例尚可,那是因为在赶政策的末班车效应。自从2月后,市场投资需求的比例就节节下降。”罗寅申指出。

纯粹投资,或者说带有炒卖性质的购房群体因为限购被“套牢”后,现在市场中已难觅他们的身影。记者从上海各板块中介门店了解到,即使是3.4%这样的比例,也多为其他需求所兼带。

如在徐汇长桥板块,目前二手住宅买家中,仅有不足5%的置换需求兼带投资性质。买房人一般都出于“以小换大”的目的,偏好面积在70-80平方米、总价200万-210万元的两房,同时要求低于市价5%,才会考虑出手。

“今年受限购影响,属于快进快出的买家已几乎为零,现在所谓的投资,都带有置换的意味。手头富裕又有买房条件的人一旦有改善居住条件的想法,就会立马想到自己即将被‘限购’,因此一般会想一步到位,索性买大一点,这样不仅可以自住,也可以放着收租。” 罗寅申分析表示。

留守“炒房客”在干什么?

记者从业内了解到,近些年来上海的主流炒家热衷于买卖二手房源,而二手房市场中的投资客骤减也更能说明当下市场的惨淡程度。

“浦东新区陆家嘴板块成交以租赁和一手为主,二手房冷得不行,门店两个月没有任何二手房屋的单子了。”田燕由衷地说,“如果市场上放出非常便宜的房子,可能还会有人买,比如低于市场价20%~30%的,买家就会跟进。”可问题是,由于陆家嘴板块中的买卖双方均带有投资性质,在市场预期不明朗的情况下,上家不敢贸然降价抛售,下家也一直在观望,这就造成了僵持的局面。

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观望的气氛长久地徘徊在陆家嘴、联洋等过去炒家比例相对较多的板块。田燕告诉记者,原先陆家嘴板块内的热门楼盘世茂滨江花园、仁恒滨江园等,现在已到了乏人问津的地步。“国内的业主以温州客为主,国外的则多是些韩国人,他们喜欢投资体量大、户型多的江景房源,可现在就连这些炒房客都看不见了。”田燕表示。

“虽然我们中介会和有实力的买家保持联系,但是这批客户要么被限购,要么就是在等政策放松。既有资格买,又愿意买的几乎找不出来。”田燕说。

业内分析指出,众多暂缓入市的潜在投资者,除购房资格被限制人群外,大致有三点影响其心态。其一,认为调控政策短期内难有放松,继续看空后市,买涨不买跌;其二, 还价幅度超过业主可承受范围,未被目前市场接受;其三因购房中贷款受阻,被迫终止交易。

其中,对楼市调控信心不足是影响这些买家预期的最主要原因。罗寅申指出,最能反映市场预期的,就是这些投资客怎么看。目前,无论是抱着侥幸心理硬挺着也好,还是打算掐准调控松懈的关卡入市也罢,炒家们暂时只能将置业的计划搁置一边。在观望的同时,目前还在出手的置业者的心态也发生了很大的变化,调控出台前泛滥的“投机味”已有显著收敛,越来越多的投资客开始采取长线持有的方式经营手中的物业。

记者获悉,前不久徐汇区刚放出一套汇龙新城的155平方米的三房,均价为35000元/平方米,带租约,租金为9000元/月。当时汇龙新城的公寓均价在37000-38000元/平方米,这套房子楼层、朝向等都一般,业主因急需用钱不得已将其抛售,该房源持有时间还不到5年。挂牌后不久,一位投资客就采取不看房的形式一次性付款购买此房,同时房子继续用于出租。

21世纪不动产上海锐丰汇龙店经理张前军介绍说,调控后房东卖房一般是要求到手价,税费均由下家承担,由于这类不满5年的非普通住房一般税费都较重,投资客如采取快进快出形式,即使房价上涨20%依然很难有收益,因此现在的投资客多数都是采取先出租的形式长期持有住宅,一般持有住宅5-10年才会出售。

个别投资客也动起了当二房东的脑筋。在长宁古北板块,就有投资客在淡市期间转型做二房东,先包租再转租;抬高租金、赚取价差。在古北瑞仕花园和御翠豪庭等板块内标杆楼盘即有此类现象。上述两个楼盘的各户型租金在买家的哄抬之下,均比10月末有1000-3000元/月不等的提升,环比涨幅在9%~13%。

“炒房客”转移去了哪里?

受限购等政策性挤压的住宅投资客流去了哪里?事实上,其中的大部分人群并未退出市场,转投其他物业类型或者前去不受调控影响的区域,成了他们的选择。

“弃宅从商”的倾向在买家中渐渐兴起。在转投商办物业的人中,甚至还有人转做了二房东。在闵行七宝板块,21世纪不动产上海锐丰万科分行经理季国权反映,目前接触的客户中,投资客比例不足5%,投资意向均为二手商铺和酒店式公寓,“如果政策在两三年内无松动,均不太会考虑投资住宅。”

在年内二手房成交数据中,这样的转向性也得以体现。2011年10月期间,投资成分相对较大的“三外”人群购买的二手房中,住宅套数占比为84.11%,较今年一季度下降9.05个百分点;办公楼和商铺的占比分别为6.88%和3.96%,较一季度分别提高4.80个和1.85个百分点。

“购买商业地产不限购又不限贷,调控越紧,商业地产抬头的现象就会越明显,而时刻关注政策动向的专业买家,自然不会错过这个时机。”罗寅申认为。

商业地产的首付资金一向为五成,过去这样的贷款门槛让不少买家生畏,但在住宅“二套房首付五成”等相关条款之下,显得似乎并没有那么高了。住宅投资者体会到成本增加的压力后,纷纷转向商业地产。

“商业投资对资金、专业知识的要求更高。故投资客在淡市期间虽各有其生财之道,但并不建议普通买家轻易效仿,而是应该遵循自身实力谨慎而行。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪提醒说,“全球经济环境不稳定下,相较其他类流动性较高、风险较大金融类产品,房产仍为较为稳妥的保值投资产品;而商办物业因受政策影响较小,吸引了投资客的目光。但因前期存在过度炒作之嫌,已存在着一定的估值风险。”

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