称为第豆蔻梢头神盘开拓商陷资金链危害,去杠

日期:2019-11-25编辑作者:房产经济

安家融媒记得6-7年前,第一次听到贵州出现了如此大规模的房地产项目,感觉很吃惊,为此贵州房地产也被带火了,堪称奇迹。宏立城似乎并不满足于贵州项目的成功,将目光投向了东南亚。其在印尼参与开发的美加达新城占地面积高达2200万平方米,超过贵州花果园项目数倍。然而,随着该企业的膨胀扩张,终于没有顶住压力,在印尼的大盘中折戟了。

易宪容表示,该事件可能是国内房地产市场的普遍现象。随着房地产市场周期性调整向深度及广度发展,国内房地产企业的各种债务风险都可能暴露出来。事实上,这也是去年10月政府突然出台房贷新政及降息的目的所在。

持续拿地同时,房企负债率居高不下。Wind数据显示,今年一季度末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。

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资料显示,恒盛地产的海外债券正在变为垃圾债。其2018年到期的一只债券已经连续4个月下跌,目前已经跌至每1美元面值为68美分的水平。违约风险正在累积。国际投资者已经对恒盛地产的基本面产生了深深的担忧。

一边去杠杆一边加速融资,不愿被“加杠杆”负累,更不愿错过此轮土地储备机会。调控让房企很纠结。

这些话都是宏立城的员工们的原话。是不是很荒唐?当一个企业荒唐到让所有人都去卖理财产品时其实就已经荒唐至极了,由此也可见,该公司压力有多大,大到已经不按常理出牌了。

事实上,佳兆业违约作为行业“黑天鹅”事件的影响已经显现。据过往经验,每年1月为内房企业发债高峰期,而近日不少内地开发商都表示在考虑发债“暂缓”,预计春节前不会有太多房企发债。

上一波地产调控后海外发债也出现过激增,同比增加超过1倍。从融资成本看,2016年海外地产债平均票息低于2015年,但随着人民币贬值及美元进入加息周期,海外发债成本开始反弹,万科、绿地、碧桂园2016年发行的几只票据息票均有抬升。在人民币贬值压力仍存、美元债融资成本上行下,房企选择海外融资,主要是受国内融资收紧驱动。

高杠杆是高利润、高回报的重要实现途径,对房企具有很大诱惑力。很好理解,负债率高是规模扩张的必然结果,然而无限扩张必然有副作用,一旦资金周慢,很容易出现断裂风险。以前开发商们为了过分追求规模化,可以说不惜一切代价举债拿地,不幸的是调控越来越严厉,终于为当年的冲动付出沉重代价。资金成本上涨,负债率持续走高。

经历了当家人辞职、房源遭封、合伙人退出等一系列负面新闻后,日前佳兆业爆发债务违约危机。业内人士表示,房价在下跌时房地产企业融资成本过高,随时有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。佳兆业债务事件很可能不会是个例,未来很可能有企业步佳兆业的后尘,从而影响市场对内房债券的信心。届时,内地房企的融资环境可能变得更严峻。

如果说2016年高价地是房企加杠杆的主要原因,那么今年不愿错失土地储备机会,是房企一边去杠杆一边紧抓融资的动力。据不完全统计,上半年35家典型房企拿地总建筑面积约14526万平方米,金额约7842亿元。

但有一点,开发商并不可以就此高枕无忧。虽然我认为房地产依然是比较赚钱的行业,但是我们要有过苦日子的心理准备。就连任志强也表现出了前所未有的悲观,只要政策不变,政策一直收紧,那么市场就不会太好。任志强为地产商加油打气道:“开发商更多的是‘旱天也要想法儿带把伞’,要放心大胆地往前走。虽然艰难,但可以前行。”

近年来扩张迅猛的两家闽系房企的净负债率更是高达546%和454%,环比均激增约70个百分点,同比均飙升约300个百分点。

值得关注的是,一些过去排名靠后的房企今年上半年业绩排名位次上升不少。如中梁地产,去年在克而瑞公布的房企销售排行榜中排名40位,今年上半年已升至26位。该公司抓住三四线城市销售机遇,以周转快的小项目在各地市场胜出,一名业内人士透露,“连碧桂园都怕他们”。

实际上,是因为市场过热才会调控,而数据一般都有滞后性,也就是说很可能调控效果会是先好后坏。所以,不能就此认为,开发商日子还很好过。好过只是相对而言,开发商要知足,还可以在保证质量基础上干好多事,而不是就此沉沦下去。

万科、保利地产、招商地产、金地集团4家大型房企截至去年三季度末的净负债率水平处于62%的低位,万科的净负债率仅为26.2%。相比之下,中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房企净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;120家小房企净负债率109%,环比微增1个百分点。

随后融信相关人士对21世纪经济报道记者透露,该地块将引入战略投资者,目前权益比例正在洽谈。此前29亿收购海亮地产,融信控股的资金链与负债率就已备受关注。

“印尼这个项目太大了,投入也很大,直接拖垮了宏立城。”“印尼项目已拖欠不少供应商的款项,目前宏立城资金链面临不小的风险。”“除了让员工销售理财产品,今年年初,宏立城高层还拟推行员工创收计划。不管你是做财务的,还是做人力资源的,还是做成本的,都要有创收。就是鼓励员工创业,自己开公司也好怎么都好,公司要拿这部分收入。但这个太荒唐了,公司一些职能部门人员再去接外单,公司会乱套的,员工无法理解,最后也没推行成。”

房企生存环境逆转

行业集中度正在史无前例地提升。从销售金额看,前10强房企的市场份额占比达26.6%,前100强房企的市场占比58.1%。以销售面积计算,前10强的市场份额占比达15.8%,前100强的市场占比达33.2%。

彭博违约风险模型显示,中弘股份的违约风险在地产公司中排名居前,公司待偿还债券近29亿元,7月还有8亿元债券面临付息和回售。除了上述房企,今年以来,已经有新城控股、保利置业、富力地产、合生创展、金融街等多家房企的债券发行或其他类型的融资计划遭到中止。预计地产债违约风险爆发高危期也即将到来。

“环境变化是房企面临债务危机的重要原因。”中国社科院金融研究所研究员易宪容分析,国内房企目前面临着几个方面的夹击。一是美元强势紧缩,海外融资成本上升。二是房地产市场的周期性调整,国内金融机构对房企贷款收缩。同时,影子银行让企业的融资成本过高,也有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。

第三方机构统计,2017年以来,内地房企共发行海外债券13只,累计金额46.4亿美元,较2015年1-2月总额还要多出一倍。

Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。另有数据显示,5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,房企的融资渠道收紧,融资成本抬升。有超1500亿的公司债被中止,多家房企出现违约情况。

1月12日晚间,坠落中的佳兆业向外界释放出一则求生讯息:汇丰银行对其豁免债务违约。

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据克而瑞研究中心的一份研究报告指出,去年三季度,房地产行业净负债率在100%高位上环比企稳,而不同规模的房企显著分化。总体上,大房企负债率和负债结构全面优化,但中型房企负债率继续恶化,小房企净负债率在高位徘徊。

一名业内人士指出,进入并购新周期的房地产行业负债率走高,房企融资泡沫显现。“市场调整深度加大,销售回款压力越来越大,融资环境收紧,难度增加成本上涨,债务管理,防范风险才是企业运营健康的前提。”不排除部分企业比较激进,还不断收购项目和拿地,赌对了有可能逆势增长,没赌对,陷入债务危机,可能被其他企业收掉。

宏立城老板总想通过某个大盘一跃成为全国销售规模最大的房企,然而饭要一口一口吃,如果不尊重规律也会噎死的。安家融媒认为,如果宏立城不通过卖掉一些项目来融资恐怕就真的从房地产消失了。

这家曾风光无限的上海民营房企,在2009年和恒大、龙湖等企业在同一时间段上市,从上市初期年销售额67亿元一度冲至年销售133亿元规模,年度最高溢利达到36亿元。但其势头从2012年开始急转直下,到2014年中期仅销售19亿元并开始亏损,且半年亏损高达2.21亿元。有迹象显示,复杂的资本运作与关联交易正在摧毁该公司。

各大上市房企一旦去杠杆,存货压力将增大,非上市房企的资金泡沫隐忧更大。上述业内人士指出,房企怎么降负债率?一方面加快销售回笼资金,另外,借新还旧,借长债还短债,实在解决不了就卖资产、卖项目、卖股权。

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