楼市进入或抬或压时刻,多地掀起新一轮调控

日期:2019-10-09编辑作者:房产经济

南京、重庆等多个城市启动了又一轮房地产调控。本轮地方政府的调控虽然着眼点不同,但对下半年的楼市交易将产生重要影响。

房地产市场继续回暖。根据国家统计局15日发布的数据,今年前四个月,房地产投资增速、到位资金增速均创下新高。

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一家房产机构高层指出,上半年不少开发商对楼市还有较高的预期,然而经过7个月时间以及近期又一轮调控,开发商对后期的期待做出了重新调整。

投资增速创新高

中房报记者 许倩 | 北京报道

据国家统计局今年1-7月全国房地产开发投资和销售数据,在市场销售额方面,全国商品房销售额增速为14.4%,增速环比扩大1.2个百分点。业界认为,销售额增长速度加快,一方面表明销售市场较好,另一方面也反映出开发商现金回流的需求。“加快三四线城市项目现金回流的速度,可能会成为不少房企接下来重要的策略。即使利润低一些,也会加快资金的回笼,以保证资金的安全性。”一家房产机构分析师说。

数据显示,2019年1~4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1~3月份提高0.1个百分点。该增速也是近一年来的新高。

棋局之上,属于整个楼市的春天还未到来,只有部分硬核的一二线城市,它们的房地产市场已率先热了起来。

扰乱楼市秩序“违法”

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看似矛盾的楼市指标透露出走势。一方面,商品房销量和拿地指标仍在下行。5月15日,国家统计局发布的数据显示,1~4月份,商品房销售面积同比下降0.3%,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。

8月13日南京市住房保障和房产局发布消息,将在南京全市范围暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。南京由此成为继上海、深圳、杭州、西安等城市之后,第7个暂停企业购房的城市。

从区域分布来看,东部地区尤其是长三角等地的市场回暖对房地产投资的带动十分明显。数据显示,1~4月份,东部地区房地产开发投资19043亿元,同比增长10.8%,增速比1~3月份提高0.5个百分点;中部地区投资7177亿元,增长8.7%,增速提高0.3个百分点;西部地区投资7083亿元,增长18.4%,增速回落0.5个百分点。

事实上,今年以来商品房销售面积增速一直处于负增长区间。开发商的房子并不是在所有城市都能热销。而整体拿地积极性的下降交杂着局部抢地的态势,鲜活地预示着房企对房地产后市的预期与捕捉机会。一组新的数据是,4月份二线城市合计“卖地”收入达2933亿元,创下近2年新高。武汉、杭州、苏州、合肥、温州、宁波、郑州等热点城市土地市场持续活跃,溢价率升高,“地王”再现。

业界认为,虽然企业购房的市场有限,然而暂停企业购房的意义更大,堵住部分投资客入市渠道的时候,也传递了调控不会放松、楼市将继续收紧的信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,今年1~4月份全国房地产开发投资额同比增幅为11.9%,比预期的数据明显要好。主要原因在于,第一是房企当前资金状况较好,其投资的动力更加充足,包括拿地和开工等方面积极性开始增强。第二是从房企战略扩张的角度看,依然认可今年房地产的销售等行情。部分城市也积极推出了人才购房政策等,这都会使得房企开发投资的信心进一步增强。

另一方面,房地产投资增速仍处高位运行,1~4月份11.9%的增速成为近一年来的新高。全国70个大中城市中,有67个城市新房价格环比上涨,最高增幅为河北秦皇岛的1.8%;房价环比下跌者仅赣州、韶关两个弱三线城市。

南京暂停企业购房的次日,重庆发布了新的调控政策。着眼于整顿房地产销售秩序,重庆此次的楼市政策还联合了公安局,其力度之大为此前所少见。

在房地产到位资金方面,数据显示,1~4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高,尤其是近两月的增幅大幅提高。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

华创证券研究所首席分析师袁豪认为,一二线楼市已触底回升,虽然价格还没有明显上涨,但是成交量和土地端已表现得比较明显了。如果没有外界干扰,预计当前一二线城市的复苏可以维持1~2年。

按重庆市国土房管局联合重庆市公安局8月14日的专题会议,房企和中介机构如有造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等行为,可能会被认定为房地产领域的违规犯罪行为。此外,通过炒卖房号、违法收取购房人所谓“指标费”“茶水费”等购房款以外的其他费用,也将被认定为非法牟利的行为。

定金及预收款、个人按揭快速增长,说明了房地产市场销售的回暖程度。数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6个百分点。

不过,“整体房地产市场不在高峰期,而是下行,城市间楼市差异性大。土地供应充足,人口净增加不多的三四线城市在去库存后是否会增加新库存,要引起关注。”住建部住房政策专家委员会副主任委员、全国房地产商会联盟主席顾云昌对中国房地产报记者表示。

分析师认为,将扰乱楼市秩序上升为违规以至违法的高度,在楼市调控中并不多见。然而针对房企以及中介机构收取所谓“茶水费”等行为的规范,将对遏制场外加价的行为产生重要影响。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析,在今年1~2月房地产市场相对低迷的情况下,信贷宽松叠加部分城市的政策放松,楼市在3~4月份再次出现了复苏企稳。拆分单月数据看,4月销售面积12256万平米,销售额1.21万亿,同比上涨了13.9%,销售面积同比上涨1.3%。

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一线城市深圳也于近日出台了调控细则。继深圳市发布“7·31新政”后,8月14日深圳市规划国土委又发布了执行细则,这其中一个较新的条例是,个人购房的限售时间,将被写进房产证。

除了销售的回暖,房地产企业融资难也明显缓解。根据中原地产研究中心统计,在今年4月创造单月融资2600亿后,5月前2周,虽然遇到小长假,但房企的融资额继续高位运行,截至日前,已经发布融资接近800亿。房企的融资成本继续降低。

楼市冷热不均

其操作细节大致为,以购买网签时间为准,今年7月31日之前购买的商务公寓和住房不在限售之列;此后购买且属禁止转让范围的,商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记,并在不动产权利证书“附记”栏中记载。

在资金面大幅改善的情况下,房企也加快了开发投资的脚步。数据显示,今年1~4月份新开工数据同比增幅为13.1%,数据继续呈现涨幅扩大态势。

一二线城市房地产市场的率先回暖,令市场捕捉到了触底回升的气息,但真正的楼市上升期仍未到来。

在城市展开新一轮调控之前,福建已经在全省展开了楼市大整顿。

严跃进说,从新开工的动作来看,企业积极进行新开工。尤其是近期房屋销售行情还不错,很多企业对于后续房屋销售的乐观情绪也在增强。对于开发商来说,若是资金压力不大,那么高周转的模式就会重新启动,进而体现在新开工等领域节奏的加快。

国家统计局数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1新葡萄京官网,~3月份收窄0.6个百分点;商品房销售额39141亿元,增长8.1%,增速提高2.5个百分点。

据福建省住建厅8月9日发布的信息,福建省住建厅等八部门将展开对福建楼市的整顿。包括房企垄断房源、捂盘惜售或者变相囤积房源以及操纵房价等22种行为,被列为重点整治对象。而对开发商在取得商品房预售许可证前,通过认购、认筹、售卡等方式向购房者收取定金等费用的行为,将被认定为违规以至违法行为。

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但从4月单月来看,全国商品房销售面积及销售金额环比分别下降22%和15%。从销售结构来看,东部地区销售数据独撑“一片天”。仅东部地区销售面积降幅比1~3月份收窄2.5个百分点,中部地区和西部地区增幅分别回落0.4和0.5个百分点;东北地区累计增速由升转降至-4.2%。

此外,海南省住建厅在8月16日表示,将尽快出台地产市场调控长效机制,使调控从行政手段向法制化、市场化手段转变。

开发商角逐二线城市 土地市场火爆

从拿地指标也能看出市场的下行压力。尽管近期各城市土地市场高单价、高溢价地块成交频频,但全国企业土地购置仍在下行。

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