4月各城市楼市分化,一线城市限购限贷重新收紧

日期:2019-09-06编辑作者:房产经济

·信贷将继续从紧,楼市整体将继续维持去杠杆的基调;

去年以来深圳、上海房价上涨迅速,除了流动性相对宽裕、供应量下降及3·30新政等因素外,“首付 贷”等操作也助涨市场。相关部门嗅到了其中被放大的购房杠杆风险。3月25日,上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健 康发展的若干意见》,非沪籍限购“2改5”确定,上海二套房首付比例提高。当晚,深圳也发布新政,提高限购门槛和二套房首付比例。这标 志着一线城市房地产调控的再次收紧。而除了一线城市的上海和深圳,重点二线城市中的武汉和南京也已出台楼市新政。

典型三线城市的表现更为抢眼。4月份,11个三线城市新建商品住宅成交面积为312万平方米,环比增长2.6%,同比增长39.1%,对比2010年以来的月度数据,三线城市成交创下了历史新高。

2017年,上海楼市经历了住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划等一系列的重大政策调整。在调控政策的持续影响下,2017年上海商品住宅成交总量为633.04万平米,同比下跌54.2%;2018年1-7月,商品住宅成交面积出现进一步下滑,同比下跌19. 5%,为336.05万平米。价格方面,1-7月份均价为47775元/平方米,同比上涨1.9%,上海房地产市场同样缩量明显,处于深化调整期。

相关部门嗅到了其中的风险。实际上,在上海此次新政之前,一线城市的“降杠杆”行动已在进行。业内预计接下来,北京甚至房价温和的广州,相关政策都会有所调整。

一线城市出现明显退烧,二三线城市成为楼市的“爆点”区域。过度火热的楼市之后,或将迎来降温。

3月份的两次调控加码,成为广州楼市的分水岭,限购升级后,市场快速降温,成交也明显减少。限购之前的半年,即是2016年10月到2017年3月,全市一手住宅网签量高达64953套,而“330新政”后的半年,成交量同比减少37.5%,只有40595套。2018年1-7月,广州商品住宅成交面积为540.18万平方米,同比下降14.7%。1-7月份,新房均价为17370元/平方米,同比上涨6.4%。整体来看,广州量价比较平稳。

广州则要求符合5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险,深圳目前只需缴纳1年社保,在四大城市里是最宽松的。

21世纪经济研究院认为,一线城市4月份交易出现明显下滑,和沪深两市政策打压有关,政策的短期效应已经显现。

▌广州:调控加码,市场成交持续缩减

融360房贷分析师胡飞船表示,广州首付比例一直严格控制,这也是2015年广州楼市价格变动幅度较小的主要原因。但对于北上深,较低的首付则再次刺激了投资客的大幅增加。

21世纪经济研究院认为,“权威人士”此次有关房地产的分析和表态释放了明显的政策方向。历经1年多的去库存政策后,楼市调控将步入下半场,将修正此前过度刺激、高杠杆、为去库存而去库存的楼市政策,以投资投机为目的的购房窗口期或将终结。

·金融端方面,合理运用金融调控手段,通过加强金融监管,调整房贷利率等方式,抑制投机性需求入市;

记者从北京中介机构伟嘉安捷了解到,北京地区除兴业银行和中信银行两家的“二套房”首付比例为60%,其他各银行的二套房首付比例均为50%;另据融360消息,有极个别银行可以做到40%。

“权威人士”眼中的房地产风险和政策是:首先,一二线城市房地产价格上涨较快。其次,高杠杆背景下的楼市风险,处理不好,小事会变成大事。最后,过度杠杆和刺激带来的房地产泡沫风险,并认为房地产泡沫等加剧了经济风险。

·对部分政策进行修补,充分保障市场交易秩序的公平,优先满足刚需,对人才落户后购房有了社保年限的要求、合理规范企业购房行为;

从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看,北京和上海需要连续缴纳5年及以上,但上海还要求必须是“家庭购房”,即已婚,单身人士被排除在外。这一条,比北京更严。

结合权威人士的讲话,21世纪经济研究院认为,下一步的政策方向可能出现以下转向:

·销售量方面,以往数据显示,下半年为传统购房旺季,新推及成交会有所增加,结合“深四条”政策调控对市场需求抑制和预期的影响,预计下半年,在多重因素共同作用下,成交量持续上涨趋势将会得到抑制,下半年成交量很大可能会出现一定下滑,但全年整体市场成交规模将继续保持稳定。

彻夜未眠!

21世纪经济研究院根据多地的房地产管理数据发现,30个典型城市(4个一线城市,15个二线城市,11个三线城市)的楼市成交在3月份的基础上再站高峰,4月新建商品住宅成交面积为2593万平方米,环比增长1.2%,同比增长61.0%,创下历史最高水平。


同策咨询研究部数据显示,2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米,截至3月21日,3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米,预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。

21世纪经济研究院认为,在提及当前房地产时,“权威人士”多次预警当前的市场风险并提出了政策误区。

2016-2018年7月上海市商品住宅月度成交走势

核心调控政策主要集中于前两条:一是从严执行住房限购政策。非沪籍居民购房缴纳社保从2年调整为连续缴满5年及以上;二是对拥有1套住房的居民家庭,再次申请商业个贷的首付款比例不低于50%;购买非普通住房的,首付款比例不低于70%。

权威人士认为,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。

▌深圳:政策进一步修补,保障合理住房需求,打击投机短炒行为

按照这样的预估值来计算,2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米,这是前所未有的。且在新房和二手房价格的涨幅上,上海越来越有“冠军相”。

1.楼市依然延续去库存基调,因城施策的调控还将继续,但房地产调控将小幅收紧。房地产这类对经济全局影响较大的行业,还不能撤火过快。再加之三四线城市仍面临去库存难题,去库存政策仍将持续。

表:2016-2018年深圳楼市主要调控政策梳理

随着沪深两地明里暗里的调控,同为一线城市的北京和广州风声渐紧。

楼市回暖的行情仍在持续。

关于需求端的调控,在整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势,同时针对调控过程中出现的新问题进行微调。总体体现为:修补、扩围、升级。

新葡萄京官网,狙击投机防范风险

5月9日,人民日报头版刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,权威人士指出“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化"去库存",而不应通过加杠杆"去库存",逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

北京“317”新政发布至今,调控政策持续深化。北京坚持调控目标不动摇、政策执行不放松,并强化金融监管,严防各路资金违规进入房地产市场。同时,优化供应结构,增加有效供给,特别是加快租赁住房、政策性住房的供给和建设。以“房住不炒”为调控基调,北京房价保持平稳。预计下半年政策仍将聚焦在市场监管、增加有效供给、城市规划落实等方面,多维度共同推进市场稳定。

3月25日晚,深圳新政突袭出台,大幅提高了购房门槛:本市户籍居民家庭限购2套住房;非本市户籍能提供3年及以上个税或社保证明的,限购1套住房。

相比2010年至2015年6年间的同期水平,2016年4月份30个城市新建商品住宅成交面积分别增长了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。

同时,北上广深历来也是全国调控强度最高,政策出台最为频繁的城市。一线各城市通过不同城市的特点实行差别化调控,通过不同力度的限售政策,抑制短期投资投机需求,进一步设置土地拍卖限制,推动自持住房、租赁住房、共有产权住房等供应,完善住房制度。一线城市的调控方式及结果,对于其它城市同样具有重要的参考意义。

这是对需求端的调控。而在开发商端,此前上海已通过收紧高端楼盘预售许可等措施来进行调控。

下一步政策如何转向?

2016-2018年7月广州市商品住宅月度成交走势

2015年下半年以来上海楼市的火爆行情中,价格推涨带来的恐慌性入市也占了一定比例,在上海市住建委主任顾金山看来,这是提前透支了一部分需求。同时,市场上房东毁约、跳价的现象频现,“确实是非理性上涨”,他说。

3.房地产要回归自住型,将继续抑制投资投机性需求。21世纪经济研究院,“房子是给人住的”即意味着去库存时,将修正过度刺激的政策,抑制投资投机性购房需求。

▌供给方:增加有效供给,各地住房供应更加注重结构优化

深圳中原研究中心指出,“首付贷”暂停、严禁众筹、评估价上调提高税费等都体现出了政府在抑制投资客特别是短炒客的进入的动机。深圳政府一直在观望楼市近期走势,差别化的政策调控应该是主要思路。

21世纪经济研究院认为,支撑当前楼市上涨的根本因素并非刚需,而是投资甚至是投机性需求。在货币流动性较大的基础上,资金会随着市场和政策风向不断流动,并带来差异化的市场爆点,这也是当前和下一阶段决策层调控的难题,即影响楼市的关联性因素较多,分城施策难以孤立实施,跳不开城市间联动和整体性的调控政策方向。

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